Aquí se cuenta, lo no publicado, acerca del hotel Punta Piqueros en Concón

Por Patricio Herman, presidente Fundación Defendamos la Ciudad

Muchos medios siguen aludiendo al caso de este paralizado hotel, llegando algunos, como el vespertino La Segunda, en su edición del reciente miércoles 7 de julio, a facilitarle una página a uno de los socios del hotel para que hablara maravillas del mismo y TVN en su noticiero del sábado 3 de julio pasado, entrevistando al gerente del proyecto, a entrever que el nuevo alcalde de Concón podría modificar el Plan Regulador Comunal (PRC) para que la estructura de 9 pisos se ciña a la regulación local.

Entendemos que los televidentes desinformados debieron haber creído ese embuste y por ello, a continuación, utilizando información pública disponible en el ciberespacio, relatamos ciertos hechos históricos que los lectores deben conocer para que se formen una opinión fundada acerca de la oscura tramitación de este negocio de los empresarios Bolocco, Urenda y Said.

El terreno de 3.094 m2 en el borde costero

Como una cuestión previa, dado que se trata de un espacio playa rocoso, muy por debajo del nivel de la avenida Borgoño, en donde golpean con fuerza las olas y marejadas, el terreno debiera ser un bien nacional de uso público, administrado por la Armada de Chile y el ministerio de Bienes Nacionales.
Pues bien, a principios del año 1900 José Luis Borgoño funda el balneario de Concón en su calidad de dueño de la Hacienda Concón Bajo y en el año 1917, a través de polvorazos, se inició la construcción del otrora camino de tierra, hoy asfaltada carretera que, llevando su apellido, lo conecta a la ciudad de Viña del Mar.

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Conforme a la publicación de Tres Párrafos  en el año 1933, ya fallecido el creador del balneario, su familia le vende este terreno, conocido como Punta Piqueros, a la Sociedad Población Balneario Concón Limitada, suponiendo este columnista, que lo “vendido” fue una concesión marítima (*) irrevocable a muy largo plazo de la Armada de Chile a los herederos de Borgoño.

En el año 1945, esa sociedad vende el predio costero a Guillermo Alfredo Prat, nieto de nuestro máximo héroe naval, quien se lo legó al Círculo de oficiales y ex cadetes de la Armada, entidad conocida como Caleuche, la que en el año 2002 se lo vendió a Enzo Bolocco.

En la escritura de compraventa se estableció un precio de $ 125.000.000, lo que se refleja en la foja 1088v del Conservador de Bienes Raíces de Viña del Mar. Seis años después, Bolocco vende el terreno en UF 50.400 a la Inmobiliaria Punta Piqueros, según consta en la foja 2157 del año 2008 del Conservador de Bienes Raíces de Concón.

Haciendo las operaciones aritméticas de la suma en pesos del año 2002 y transformando las UF del año 2008 al valor actual, se concluye entonces que el empresario Bolocco hizo un muy buen negocio y por ello lo felicitamos.

Avalúo fiscal del terreno

Con cifras actualizadas al mes de julio en curso, el Servicio de Impuestos Internos (SII) señala que este terreno de propiedad de la Inmobiliaria Punta Piqueros, con rol 3371-24, tiene un avalúo fiscal de $ 641.849.632, calificándolo como sitio eriazo, pero sin considerar para el pago de las contribuciones de bienes raíces la sobretasa del 100% por no estar edificado.

Recordemos que las edificaciones se consideran como tales, solo si cuentan con las recepciones finales de obras por parte de las municipalidades y para disponer de títulos de dominio, se inscriben en los distintos Conservadores de Bienes Raíces. Como vemos, este hotel legalmente no existe y además, el SII, conforme a su antigua costumbre, el sitio lo tiene registrado como “no agrícola”, en circunstancias que se trata de un predio urbano.

Dirección de Obras Municipales (DOM) de Concón entrega información técnica a un arquitecto

Con fecha 3 de diciembre de 2008, vía oficio N° 665, el funcionario, Julio Leigh, quien ejercía como DOM, le entrega un Certificado de Informaciones Previas (CIP) al arquitecto que tenía en mente proyectar el hotel en este terreno y para ello le dice que el mismo se localiza en la Zona Litoral Marítimo, cuyo límite es la línea de marea, dejándole en claro que la línea oficial para la avenida Borgoño considera un ancho de 25 metros y que la línea de cierre tiene que quedar a 12,50 metros, medidos desde el eje de la calzada de esa vía, con un antejardín de 7,00 metros.

Conforme a la ley, dicho DOM le expresó al solicitante del CIP que ese proyecto inmobiliario debe presentar obligatoriamente, antes de solicitar el permiso de edificación, un Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU) y que los usos de suelo del predio son equipamiento turístico, recreacional, deportivo y artesanía pesquera.

¿Qué dice el permiso de edificación?

Aludiendo al mismo CIP del oficio N° 665 del 03/12/08, el DOM de Concón con fecha 10 de enero de 2011 otorga a la Inmobiliaria Punta Piqueros el permiso de edificación N° 7 para que se construya una estructura hotelera de 4 pisos (sic) en el predio con dirección avenida Borgoño N| 18.115. El arquitecto responsable es Max Núñez, el mismo que había solicitado el CIP.

Ese acto administrativo dice que se construirán 9.373,55 m2 bajo tierra y 10.078,37 m2 sobre el terreno y que los estacionamientos serán solo 148 unidades. Debemos tener presente que, para este tipo de equipamientos, que consideren 150 o más estacionamientos, es necesario que el titular del proyecto cuente con un EISTU aprobado por el Seremi de Transportes, pues solo así el DOM estará en condiciones de cursar el permiso de edificación.

Pero el solícito DOM resolvió escribir en el formulario del permiso que, para la recepción final del hotel, se exigiría el EISTU, ello a pesar de que, por considerarse solamente 148 estacionamientos, no era necesario contar con este estudio de transportes.

¿Cuál será el epílogo?

En conocimiento que el denominado “Comité de Ministros para la Sustentabilidad”, presidido por la ministra del Medio Ambiente, Carolina Schmidt, muy suelto de cuerpo, en agosto de 2020, ya había aprobado un travieso y supeditado Estudio de Impacto Ambiental (EIA) para esta inversión, acto administrativo absolutamente ineficaz, solo quedará que la oficina de Gestión de Proyectos Sustentables (GPS), adscrita al ministerio de Economía, ejerza corteses insistencias en el aparato del Estado para que, modificándose las reglas del juego, como lo desea la inmobiliaria, finalmente tenga viabilidad este proyecto hotelero.

En sentido contrario, si llegaran a primar las distintas sentencias del máximo tribunal, la DOM de Concón no podrá firmar el certificado de recepción final del edificio, pero como ya se dijo en el párrafo anterior, sí existe la remota posibilidad de que el establishment, con expresiones muy solemnes resuelva “solucionar el problema” que tienen los inversionistas con un nuevo y remozado PRC que admita la altura de 9 pisos del edificio, sin importar mayormente que hoy la altura máxima en ese instrumento normativo es de 2 pisos y medio. No sería la primera vez que la casta política del ejecutivo asume este tipo de tareas tan indignas.

Conclusión

Desde hace años estamos publicando columnas de opinión en las cuales sostenemos que, para que los mercados funcionen bien, se requiere un Estado regulador competente, luego con funcionarios idóneos que exijan a los privados el respeto de las leyes. Está claro que en este vergonzoso episodio falló tanto la municipalidad de Concón como la institucionalidad ambiental y de vivienda. Una vez más, solo el poder judicial hizo bien la pega.

(*) Al tenor del Reglamento de concesiones marítimas, el borde costero se define como:” Borde costero del litoral: Franja del territorio que comprende los terrenos de playa fiscales situados en el litoral, la playa, las bahías, golfos, estrechos y canales interiores, y el mar territorial de la República, que se encuentran sujetos al control, fiscalización y supervigilancia del Ministerio de Defensa Nacional, Subsecretaría para Las Fuerzas Armadas. Se entenderá por mar territorial aquel que se encuentra definido en el artículo 593 del Código Civil”.

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